REMIC | Real Estate Management In Corporations
ruen

REMIC 2017 в очередной раз стал открытой площадкой для диалога бизнеса и государства

07.12.2017

24 ноября в Санкт-Петербурге состоялась VI Международная конференция «Управление недвижимостью корпораций / Real Estate Management In Corporations» (REMIC 2017), в которой приняло участие более 300 российских и зарубежных экспертов.

Конференцию открыл Виталий Маркелов, заместитель Председателя Правления ПАО «Газпром», член Совета директоров ПАО «Газпром», главный редактор журнала «Газовая промышленность». В своем выступлении на пленарном заседании  «Диалог бизнеса и государства как основа развития экономики страны» он рассказал о ключевых проектах корпорации, достижениях и планах на ближайшее будущее.

«В настоящее время продолжается реализация крупнейших проектов инвестиционной программы ПАО «Газпром», в том числе ведутся работы по строительству магистрального газопровода «Сила Сибири», крупнейшей системы транспортировки газа на Востоке России. По «Силе Сибири» газ пойдет от Иркутского и Якутского центров газодобычи российским потребителям на Дальнем Востоке и в Китай. Ведутся работы по прокладке магистрального газопровода «Ухта-Торжок. II нитка», который обеспечит рост поставок газа в Северо-Западный регион Российской Федерации. С мая текущего года осуществляется строительство морского участка газопровода «Турецкий поток» – газопровода экспортного направления, который значительно повысит надежность газоснабжения Турции, а также Южной и Юго-Восточной Европы. – По итогам 2017 года наша компания заняла первое место в мире в рейтинге энергетических компаний, сместив Exxon Mobil Corporation впервые за 12 лет. В 2016 году поставлен рекорд поставок газа в Европу, в текущем году ожидается превышение этих показателей», – отметил спикер.

Также В.А. Маркелов рассказал о взаимодействии ПАО «Газпром» с государственными органами исполнительной власти, министерствами и ведомствами для обеспечения эффективной реализации своей инвестиционной программы: «02 июня текущего года Председателем Правления А.Б. Миллером и Министром строительства и ЖКХ М.А. Менем подписано Соглашение о сотрудничестве с целью реализации Стратегии инновационного развития строительной отрасли Российской Федерации на период до 2030 года и повышения эффективности инвестиционной деятельности ПАО «Газпром». Документ направлен на развитие взаимодействия сторон, носит долгосрочный характер и предусматривает возможность его реализации в форме ежегодных планов мероприятий (дорожных карт). В рамках плана работ по взаимодействию ПАО «Газпром» и Ростехнадзора нами сегодня совместно прорабатываются основные направления повышения эффективности системы управления качеством строительства и реконструкции ПАО «Газпром».

О взаимодействии корпорации с законодательной и исполнительной властью, и результатах работы сообщил Владимир Марков, член Правления, начальник Департамента ПАО «Газпром».

«Значительная работа проделана в части совершенствования правового режима охранных зон магистральных газопроводов и минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. И вы знаете, что Правительством Российской Федерации в сентябре этого года утверждены Правила охраны магистральных газопроводов» – подчеркнул В.К. Марков.

Однако он отметил недостаточное урегулирование данного вопроса: «ПАО Газпром» неоднократно обращало внимание на необходимость внесения сведений о минимальных расстояниях в государственный реестр недвижимости. Такие предложения направлялись в Правительство Российской Федерации, и сегодня государство ищет решение проблемы, связанной с самовольными постройками.

В частности, Правительством Российской Федерации в Государственную Думу внесен целый ряд законопроектов, посвященных этому вопросу».

Этот тезис поддержал Владимир Афонский, руководитель секции Экспертного совета по развитию железнодорожного транспорта Комитета по транспорту и строительству Государственной Думы: «Регулирование зон с особыми условиями использования территорий – вопрос важный, требующий системного подхода. Я рад, что конференция REMIC становится практической площадкой для разработки законодательных инициатив в процессе диалога представителей бизнеса и государства».

Заместитель руководителя Росреестра Надежда Самойлова присоединилась к обсуждению данного вопроса, рассказав о текущей ситуации с отражением в ЕГРН информации о зонах с особыми условиями использования территорий, а также сообщив о трудностях, с которыми столкнулся Россреетр при применении положений вступившего в силу Федерального закона № 280-ФЗ, регулирующего процедуру устранения противоречий в сведениях государственных реестров (лесного реестра и реестра недвижимости).

Спикер пленарного заседания Елена Михайлова, член Правления, начальник Департамента ПАО «Газпром», рассказала о сложностях применения положений Федерального закона № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» в отношении недвижимого имущества: «По нашему мнению, регулирование Законом вопросов приобретения недвижимого имущества не отвечает целям его принятия, поскольку объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, обладают уникальными характеристиками (технические параметры, местоположение и т.п.), которые и являются определяющими при принятии решения о приобретении того или иного объекта, в связи с чем факт публикации о планировании такой закупки никоим образом не будет влиять на приобретение иного, взамен планируемого, объекта недвижимого имущества. В этой связи представляется обоснованным исключение из-под действия Закона № 223-ФЗ сделок с недвижимым имуществом».

Отдельная часть выступления Е.В. Михайловой была посвящена социальной политике ПАО «Газпром» в регионах присутствия. «Поддержку со стороны ПАО «Газпром» и его дочерних обществ получают такие сферы общественной жизни, как физическая культура и спорт, образование,  культура, наука и технологии, охрана окружающей среды, создание и реконструкция объектов социальной инфраструктуры, а также проекты, направленные на возрождение национальных духовных и культурных ценностей».

Директор ФГБУ «Рослесинфорг» Игорь Мураев в своем выступлении сообщил об основных направлениях сотрудничества учреждения с компаниями Группы Газпром.

«В текущем году 10 филиалов учреждения выполнили работы по заказу 22 дочерних организаций ПАО «Газпром» по следующим основным видам работ: формирование границ лесных (земельных) участков, необходимых для размещения производственных, линейных и инженерных объектов и сетей, кадастровые (включая полевые геодезические) работы, сопровождение договоров аренды лесных участков для получения необходимых согласований и регистрации, разработка проектов освоения лесов и рекультивации нарушенных земель, согласование проектов в органах государственной и муниципальной власти, подготовка лесных деклараций» – отметил спикер.

В дискуссии участвовали и представители региональной власти. Александр Чупраков, заместитель председателя Правительства Московской области, поделился успешным опытом внедрения единой системы оказания госуслуг по земельным вопросам в электронном виде.

Председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ирина Бабюк рассказала о мерах, которые позволяют снизить издержки на инвестиционной стадии реализации проектов, а также отметила, что в 2017 году доработан закон Санкт-Петербурга о стратегических инвесторах и запущена программа развития гостиничной инфраструктуры.

Сергей Яковлев, председатель Общественного совета при Росреестре, рассказал участникам конференции о поставленных перед Общественным советом задачах и планируемых мероприятиях по их решению.

Завершил пленарное заседание генеральный директор ООО «ЭкспоФорум-Интернэшнл» Сергей Воронков, отметив важность GR-составляющей в управлении и развитии таких девелоперских проектов, как конгрессно-выставочный центр «Экспофорум». «Инвестирование в дорожную инфраструктуру и энергообеспечение, развитие территории и, как следствие, повышение деловой активности в регионе невозможны без участия государства», – сказал он.

Модератором международной сессии «Современные направления развития управления имуществом» выступил Франц Юркович,  председатель, соучредитель и совладелец Warimpex Finanz-Und Beteiligungs AG.

В рамках панельной дискуссии эксперты обсудили западную практику организации офисного пространства в качестве инструмента менеджмента. Об эффективности использования пространства говорил Питер Вайс, руководитель управления проектов Erste Bank AG.

«Во всем мире лояльность сотрудников падает – для молодых людей становится неважно, на кого они работают. Гораздо важнее то, с каким продуктом и как они трудятся, в каких условиях, как организован рабочий процесс. Это стоит учитывать при создании рабочей среды, – заметил спикер. – Создавая Erste Campus (комплекс эффективных офисов в центре Вены) мы решили изменить подход к организации рабочего пространства. Офисы создаются не для работы, а для взаимодействия – совещаний, встреч, «мозговых штурмов». По мнению эксперта, совместное использование (co-sharing) рабочего места и мебели – это современный подход, свидетельство меняющейся культуры управления.

Совладелец компании Office Solutions Миро Накисен отметил: «Офис должен привлекать и вовлекать сотрудников. И если с привлечением все просто – можно нанять хорошего дизайнера и сделать приятный и современный дизайн, то с вовлеченностью дела обстоят сложнее». Г-н Накисен подчеркнул, что по итогам опроса 12 500 офисных работников, которые трудятся в бизнес-центрах класса А, две трети считает, что интерьер не поддерживает их вовлеченность.

Маркус Бэнц, CEO, управляющий партнер Walter Knoll Ag & Co, привел примеры мебельных решений для офисов. «Интерьер всегда в центре внимания – это то, что влияет на наше восприятие, когда мы заходим в помещение,– будь то фронт-офис, торговый зал или переговорная. Безусловно, локация и архитектура здания тоже важны, но часто мы недооцениваем интерьерную составляющую, а именно она зачастую не удовлетворяет ожиданиям. Интерьер – это часть бренда», – заявил эксперт.

В год экологии, отмечаемый в России в 2017 году, важную тему переработки отходов затронул Пол Маквей, директор Modus Markets Europe. По его данным, каждый россиянин в среднем производит до 400 кг бытовых отходов в год. 75% из них отправляется на полигоны глубиной около 30 метров. «Метан, который выделяется в почву, концентрируется на глубине, загрязняя грунтовые воды. Для сравнения: в Великобритании лишь 40% мусора утилизируется на полигоны, а в Германии этот показатель близок к нулю». Г-н Маквей рассказал о британском опыте управления отходами. Первый шаг – это обязательная сортировка мусора, второй – улучшение системы сбора мусора, ввод в эксплуатацию современной техники. «Сбрасывать мусор на свалки в Европе просто дорого» – заметил спикер.

Актуальным вопросам совершенствования законодательства была посвящена еще одна сессия конференции. Михаил Бочаров, заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России, поделился первоочередными изменениями, которые следует воплотить в жизнь: «Необходимо уточнить порядок образования земельного участка. В некоторых отраслях существуют серьезные расхождения, закон предписывает действие разного порядка.– Это касается Лесного и Земельного кодекса. Предприниматели несут дополнительную нагрузку, осуществляя два действия. Результатом задвоения правовых режимов стали многочисленные споры о праве собственности на участки, суды, неопределенность режима использования земельных участков, разные подходы при расчете платы за землю и сложности при территориальном планировании».

Директор Департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития России Надежда Бабичева – напомнила об изменениях в проведении процедуры государственной кадастровой оценки. Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственных бюджетных учреждений. Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно документу, оценка по новым правилам во всех субъектах РФ будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.

«По новой процедуре оспаривать кадастровую стоимость не обязательно в досудебном порядке.  В настоящий момент нужно обратиться к комиссии, а можно будет сразу просить судебной защиты», – объяснила Бабичева.

Лидия Михеева, заместитель секретаря Общественной палаты Российской Федерации, сделала акцент на Едином государственном реестре недвижимости: «Достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН, – проблема очень широкая, важно не только его насыщение информацией, но и проверка на соответствие действительности. Сегодня реестр больше похож на хранилище входящих данных, никем не проверяемых. Так, зачастую, земельные участки не привязаны к реальной географии, находятся на чужой собственности, что приводит к регулярным судебным разбирательствам».

Спикеры сессии обсудили множество других актуальных тем – вопросы электронного взаимодействия с Росреестром, определение понятия «объект недвижимости», проблемы пересечения границ земельных участков с границами лесных участков в процессе создания единой информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Конференция REMIC 2017 завершилась секцией «Практические вопросы управления имуществом». Заместитель генерального директора по правовым вопросам АО «Газпром теплоэнерго» Юлия Врублевская рассказала о спорных вопросах при применении механизма концессионных соглашений в отношении объектов коммунального хозяйства. Эксперт привела примеры судебных споров, связанных с правами третьих лиц на объекты концессионного соглашения, призвала потенциальных концессионеров использовать актуальные документы (выписки) и проверять «чистоту» объектов на момент заключения концессионного соглашения и на момент передачи объектов от концедента концессионеру, разъяснила права на объекты концессионного соглашения концедента и концессионера.

«Подготовка концессионного соглашения может длиться от 6 месяцев и дольше, требует больших усилий. По нашему опыту это многоаспектный и непростой процесс, дебаты идут практически по каждому пункту соглашения», – предупредила она.

Заместитель генерального директора по экономике и финансам АО «Газпром теплоэнерго» Анастасия Аринина раскрыла тему финансирования создания и реконструкции объекта концессионного соглашения, обозначила разницу в аренде и концессии при привлечении инвестиций для модернизации энергетической инфраструктуры. По мнению эксперта, существуют пробелы в законодательстве о регулировании тарифов и концессионных соглашениях, и сегодня важно вести работу по сближению норм с федеральными законодательными органами.

Что же касается возмещения недополученных доходов концессионера при заключении концессионного соглашения, то, как отметила А.Ю. Аринина, законодательством установлены определенные гарантии, существует порядок реализации бюджетных гарантий по возмещению недополученных доходов. Субсидии концессионеры могут получить из федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета.

Начальник Отдела управления проектами развития территорий Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга Евгений Бондарчук презентовал основные проблемы и актуальные направления пространственного развития Санкт-Петербурга, подходы к территориальному планированию и управлению недвижимыми активами, применяемые Администрацией Санкт-Петербурга: «Сегодня в Петербурге актуализируется Стратегия социально-экономического развития, однако приоритеты остаются прежними – это развитие человеческого капитала, экономический рост, повышение качества городской среды, повышение эффективности управления и развитие гражданского общества. Для реализации целей развития необходимо эффективное использование инвестиционных ресурсов: финансов, собственности и институтов развития».

В настоящий момент разрабатывается новый генеральный план города (прежний был утвержден еще в 2005 году), который будет отвечать актуальным вызовам пространственного развития. Среди них – несбалансированность территорий по соотношению мест проживания и мест приложения труда; снижение качества городской среды в районах сложившейся застройки из-за износа жилищного фонда и инфраструктуры и др.

Спикер рассказал об основных социально-экономических макрорайонах города, для развития которых применяется дифференцированная градостроительная политика: исторический центр, «серый пояс», пояс основного расселения, внешний пояс активного развития, пояс пригородного расселения. «Основные территории развития сегодня – это "южный сектор" (Аэропорт Пулково, Пушкин, «Экспофорум»), «водный фронт» (точки роста – «Лахта центр», «Морской фасад», стадион «Санкт-Петербург Арена», Курортный район) и г. Кронштадт.

Как отметил Е.А. Бондарчук, Санкт-Петербург – крупнейший собственник недвижимого имущества: более 15 000 земельных участков и 5000 зданий, совокупная кадастровая стоимость которых превышает 900 млрд рублей. «Эффективными инструментами развития территорий могут быть не только предоставление участков и объектов недвижимости для строительства и реконструкции, заключение концессионных соглашений, но и предоставление бюджетных инвестиций компаниям с участием города на конкретные инвестиционные проекты».
    
REMIC 2017 – VI Международная конференция, посвященная проблемам управления корпоративной недвижимостью, судебно-правовым вопросам в области земельного законодательства, организаторами которой выступают ПАО «Газпром» и Ассоциация «Некоммерческое партнерство «Клуб Корпоративных Собственников».